中国内地首家被“摘帽”五星酒店争夺战

[兆邦基公司和景轩酒店及宇盛公司争辩的焦点在于，宇盛和景轩酒店签定的承包经营合约否现实并有法律效力]出有了深圳地铁1号线岗厦车站Ｃ出口，一浮现之后能看见一座30层的高楼，这乃是国内首家被扣上星级资格 【简介】：[兆邦基公司和景轩酒店及宇盛公司争辩的焦点在于，宇盛和景轩酒店签定的承包经营合约否现实并有法律效力]。出有了深圳地铁1号线岗厦车站Ｃ出口，一浮现之后能看见一座30层的高楼，这乃是国内首家被扣上星级资格的前五星级酒店景轩酒店（下称景轩酒店）。酒店内设施老旧，无人修理，早已难觅过去的风光。

酒店员工讲解，酒店的一个主要客源是附近深圳会展中心的参展商。景轩酒店是深圳中心区域福田区第一家五星级酒店，但是迅速衰败下去。

据报导，景轩酒店于1998年12月开业，2001年3月被选为五星级酒店，有客房221间（套）。2007年，因为在设施设备、服务质量等方面早已无法合格，被中止五星级旅游饭店资格，沦为深圳和国内首家被摘帽的五星级酒店。杨家租户VS新的业主：谁的地盘？ 3月25日凌晨，这家沉寂多年的酒店因为一起牵涉到大约3.5亿元的物业所有权抵押案件，与拍卖会竞得方深圳兆邦基实业有限公司（下称兆邦基公司）再次发生白热化冲突。冲突的原因是兆邦基公司意欲接管该酒店物业阻碍，而类似于因租约并未届满又被拍卖会从而造成的物业争夺战案例，近年来亦在全国各地并不少见。

也是如此，《第一财经日报》记者对此事展开了调查。兆邦基公司主要经营房地产开发和小额贷款等业务，是香港许氏兄弟金融集团有限公司的子公司。其网站表明，许氏兄弟公司于2005年在香港创办，获取投资信息，目前主要经营香港股票买卖、期货交易、融资融券等。兆邦基公司接管景轩酒店的物业所有权是因为景轩酒店与香港上海汇丰银行有限公司上海支行（下称汇丰银行)的金融借款合同纠纷造成物业被拍卖会而引发。

景轩酒店的房地产等物业，原属景轩大酒店（深圳）有限公司（下称景轩酒店公司）所有，1998年5月21日，景轩酒店公司用景轩酒店1～30层全部的房产不作抵押，向汇丰银行借款。因该笔借款本息仍然没能清偿，汇丰银行驳回诉讼，2006年2月13日，景轩酒店被法院查禁。由于涉嫌房产在深圳，上海市第二中级人民法院欲于2012年2月21日委托深圳市中级人民法院继续执行拍卖会。2013年1月，深圳中院委托深圳市土地房产交易中心公开发表拍卖会景轩酒店的物业，还包括地下1～3层﹑地面1～30层﹑地上停车场以及全部建筑物﹑以定着物（不含电力﹑通讯设备﹑翻新）﹑三台中央空调等。

1月25日，兆邦基公司以3.545亿元的价格竞拍顺利，兆邦基公司随后按照规定在七个工作日内付清了全部拍卖会价款。2月18日，深圳中院做出继续执行裁定书，裁决上述物业归兆邦基公司所有。出租合约否真实有效？但是，兆邦基公司接管上述物业之路并不成功。

景轩酒店以拍卖会之前签定的出租合约并未届满为由，拒绝接受兆邦基公司行使物业的占据和使用权。兆邦基公司法律顾问黎奇称之为，自2月18日深圳中院做出继续执行裁定书之后的一个多月中，该司已多次发文通报景轩酒店方面接管物业的所有权，但对方回应早在2007年之后早已和宇盛(国际)酒店管理有限公司（下称宇盛公司)签定了出租性质的承包经营合约，总承包期限为20年。每年的总承包金为人民币300万元，宇盛公司早已预付十年总承包金总计人民币3000万元。

2007年之后，宇盛公司又将桑拿房和棋牌室等相继转包给十来家个体户和公司，总承包期限多是15年，也皆预付了10年的租金，从360万元到4800万元平均。广东浅明德律师事务所律师唐强告诉他本报记者，根据法律，在出租合约有效期内，物业的所有权更改不影响承租人的权利。

兆邦基公司和景轩酒店及宇盛公司争辩的焦点则在于，宇盛和景轩酒店签定的承包经营合约否现实并有法律效力。唐强说道，在竞买人交付给保证金之后，法院不会获取标的物的详细信息，但是法院只不会审查标的物的所有权否现实，会主动去证实标的物和其他公司的出租合约否有效地，因为在拍卖会之前，竞买人还不是得失关系人。兆邦基公司索取的一份深圳中院的通知书表明，宇盛公司和景轩酒店之间的承包经营合约关系否合法有效地，因牵涉到各方当事人的诉讼权利，不应在执行程序必要裁判，可以另循法律途径解决问题。

兆邦基公司批评景轩和宇盛之间的合约欺诈，合约并未经过政府部门的备案或公证，而且承租方提早付清高额租金，不合乎市场交易习惯；更加关键的是，景轩酒店早在2006年2月13日就已被法院查禁，宇盛公司开具的承包合同、分包合约，则是在2007年4月及之后签订的。唐强回应，对于普通的民事合约，公证不是必须的程序，除非出让公司股权等。

景轩酒店的法律事务部经理曹强则对本报记者回应，2006年之前，因为酒店的原职业经理人卷走资金，造成酒店经营艰难，负债累累大量债务和员工工资，因此必须宇盛公司预付10年租金。曹强也否认，宇盛的3000万元租金并非重复使用碰到景轩酒店账户上，而是由宇盛公司逐步协助景轩酒店缴纳员工工资﹑律师费﹑供应款等。对于兆邦基公司对未见缴付凭证的批评，曹强回应，许多款项并非通过银行账户，而是现金支付，涉及缴纳凭证早已提交给涉及部门，还包括法院，但是继续不愿对媒体公开发表。兆邦基方面指出，宇盛公司和景轩酒店签定的承包经营合约即便现实也没法律效力。

黎奇称之为，酒店房产抵押在再行，宇盛的总承包或出租合约对法院拍卖会房产的竞得人没约束力。《中华人民共和国担保法》若干问题的说明第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产租赁的，抵押权构建后，出租合约对受让人不具备约束力。

广东登丰律师事务所高涛说道，对于标的物在抵押之后签定的出租合约，拍卖会竞得方可以交还物业的占据和使用权，如果合约并未届满，租户可以与原业主商讨赔偿金事宜，与新的业主牵涉到。宇盛方面回应否认兆邦基公司对景轩酒店的物业所有权，但不想对方入驻的原因是双方对宇盛公司承包经营并未届满的经济赔偿金仍然并未达成协议一致意见。兆邦基方面指出，宇盛公司因为承包经营合约并未届满所造成的损失与自己牵涉到，但出于息事宁人的角度，不愿给与宇盛及其他转包人一定的迁往补偿费用，但是对方要么拒绝接受协商，要么狮子大张口，开口就是上亿。

宇盛公司副总戴亨炜对此，兆邦基只愿为缴纳1000万，这远远不够补偿宇盛公司近年在景轩酒店的投放，酒店法律纠纷很多，光是诉讼费就多达1000万了。兆邦基公司指出，深圳中院惟到强迫被执行人或占据人迁往解散上述物业的义务。根据其开具的一份深圳中院的通知书表明，3月20日中院拒绝办理对上述房地产的强迫过户申请。

兆邦基方面补足道，但是中院未采行实质性的强制措施。《民事诉讼法》第226条规定，强迫迁离房屋或者强迫解散土地，由院长发给公告，责令被执行人在登录期间遵守。被执行人不遵守的，由执行员强制执行。

然而，在实际操作中，在纠纷未解决的情况下，法院不太可能拒绝宇盛公司和其他转包人搬出。广东浅和律师事务所俞凌淼说道。

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